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Nueva ley hipotecaria: qué cambios plantea

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Tras la presión de Europa, España ha reformulado la ley hipotecaria. Estas son las principales novedades que afectarán a todos los que firmen una hipoteca.

La ley hipotecaria española tenía que sufrir modificaciones según la Unión Europea. Ante la sombra de una inminente multa, el Consejo de Ministros ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario. Por el momento, debe pasar por cada una de las etapas de la tramitación parlamentaria hasta su aprobación. Eso sí, se estima que entrará en vigor en el primer semestre de 2018.

Aunque es posible que en este periodo haya alguna enmienda, las principales novedades son estas:

 

  • Se establece un límite en las comisiones por cancelación anticipada. La nueva ley regula un porcentaje máximo para la penalización. Si la hipoteca es variable, el límite será de 0,5 % (3 primeros años) y del 0,25 % (hasta el quinto año). Después de este periodo la cancelación no tiene penalizaciones. Para las hipotecas fijas, la penalización es del 4 % (primeros 10 años) o del 3 % (tras ese periodo). Esta reforma solo tiene efecto para las hipotecas que se firmen después de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria.

 

  • Se prohíbe la venta de productos adicionales a la hipoteca. Hasta ahora los bancos podían obligar al consumidor a aceptar otros productos financieros como condición para otorgarles la hipoteca. Esto es conocido como venta vinculada. A partir de ahora esta práctica es ilegal, aunque sí se pueden vender de forma adicional (venta combinada) algunos productos financieros —seguros de vida, seguro de salud, plan de pensiones...— para obtener mejores condiciones en la hipoteca. Desde luego, para cumplir íntegramente con lo que dice la propuesta de ley los bancos y cajas están obligados a presentar las opciones por separado.

 

  • Se ofrece la posibilidad de reconvertir las hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros. Los nuevos firmantes de una hipoteca podrán solicitar la conversión del crédito en moneda extranjera.

 

  • Se suprimen los incentivos relacionados con la firma de hipoteca para los empleados de la banca. No habrá complementos en el salario para aquellos profesionales que intervengan en la concesión de una hipoteca.

 

  • Cambiará el supervisor de los intermediarios financieros. Si el banco opera en varias comunidades autónomas, el órgano competente de vigilar su desempeño será el Banco de España. Si lo hace solo en una región, le corresponderá el organismo específico de esa comunidad autónoma.

 

  • Se establecen visitas gratuitas a los notarios para los consumidores. El objetivo es que estos profesionales velen por que las condiciones del contrato sean legales y queden claras a los firmantes. Este asesoramiento no tendrá ningún coste para el usuario. Además, el consumidor podrá elegir el notario que desee y consultar sus dudas durante los 7 días anteriores a la firma de la hipoteca.

 

  • Se limitará el interés de demora, que no podrá exceder del 9 %. Esta será la máxima penalización económica que podrán aplicar los bancos a los consumidores que paguen las mensualidades con retraso.

 

  • Será posible convertir las hipotecas variables a fijas. Es un trámite que deben pactar el banco y el cliente; sucederá en el momento en el que el último desee el cambio. Para efectuar la conversión hay dos posibilidades: hacerlo con su propio banco o cambiar a otro. La última opción resultará más cara al consumidor porque el nuevo banco podrá cobrar hasta 0,25 % a modo de reembolso durante los primeros 3 años. En cambio, los gastos de notaría y registro se bonificarán en un 90 %.

 

  • Se creará un modelo tipo de hipoteca. Este documento estará regulado por Real Decreto y será entendible para cualquier persona, incluso si no tiene conocimientos de finanzas o hipotecas. Se podrá usar si las partes así lo acuerdan.

 

  • Se amplia el periodo y la cantidad de impago necesarios para proceder al desahucio. La denominada cláusula de vencimiento anticipado estará regulada para proteger más al consumidor. Antes el deudor podía dar por vencido el préstamo si se acumulaban tres mensualidades sin pagar. Ahora se establecen dos umbrales: en la primera mitad del periodo de duración de la hipoteca se cancelará si hay un 2 % del préstamo sin pagar (no más de 9 mensualidades); para la segunda mitad no podrá exceder del 4 % (máximo de 12 mensualidades). Se aplicará para hipotecas nuevas y vigentes (siempre que no estén inmersas en juicio).

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